En France, les bâtiments tertiaires représentent près de 970 millions de m², soit plus du tiers du parc immobilier national, et consomment environ 30 % de l’énergie finale (source : SDES, 2023). Pour atteindre les objectifs de réduction fixés par le Décret Tertiaire (– 40 % d’ici 2030), le Décret BACS (Building Automation and Control Systems) est devenu un levier incontournable.
Ce décret ne se limite pas à une contrainte réglementaire : il constitue une opportunité d’améliorer la performance énergétique, de réduire les coûts d’exploitation et de valoriser le patrimoine immobilier sur le long terme. Cet article a pour objectif de clarifier précisément qui est concerné par ces obligations et quelles sont les échéances à respecter.
Qu’est-ce que le décret BACS ?
Le Décret BACS, pour Building Automation & Control Systems, est une réglementation européenne qui vise à équiper les bâtiments tertiaires de systèmes d’automatisation et de contrôle. Son objectif principal est de piloter de manière intelligente les consommations d’énergie des systèmes de CVC (chauffage, ventilation, climatisation).
En gérant avec précision l’éclairage, la température ou la ventilation, il permet d’optimiser le confort tout en réduisant significativement les dépenses énergétiques.
Ce décret est complémentaire au Décret Tertiaire. Tandis que le Décret Tertiaire fixe des objectifs de réduction de la consommation d’énergie (– 40% d’ici 2030), le Décret BACS en est le levier opérationnel. En effet, il impose l’installation de systèmes de gestion technique des bâtiments (GTB) qui fournissent les données et les outils nécessaires pour atteindre et surveiller les objectifs de performance énergétique. Il s’agit d’une démarche essentielle pour les gestionnaires et responsables d’infrastructures.
Les acteurs concernés
Dans le cadre des décrets tertiaires et BACS, les acteurs concernés sont à la fois les propriétaires, les gestionnaires de patrimoine et les exploitants de bâtiments, qu’ils soient publics ou privés. Cette réglementation touche un large éventail de structures, allant des écoles et hôpitaux publics aux bureaux, hôtels et centres commerciaux du secteur privé. L’objectif est d’atteindre une performance énergétique significative, ce qui implique une responsabilité partagée.
Le propriétaire doit s’assurer de la conformité du bâtiment, le gestionnaire de patrimoine est en charge de la stratégie à long terme, tandis que l’exploitant (et parfois le locataire) est responsable de l’optimisation des consommations au quotidien. Ces décrets nécessitent une collaboration étroite entre tous ces intervenants pour une mise en œuvre réussie. Cette approche collective est essentielle pour relever les défis de la transition énergétique et valoriser le patrimoine immobilier sur le long terme.
Les critères techniques d’assujettissement
Pour les gestionnaires de bâtiments et responsables d’infrastructures, la mise en conformité avec les décrets BACS et Tertiaire peut sembler complexe. Chez Synox, notre mission est de vous accompagner pour simplifier cette transition. L’assujettissement à ces décrets repose principalement sur un critère technique clé : la puissance nominale utile de vos systèmes de chauffage, ventilation et climatisation (CVC).
Pour qu’un bâtiment soit concerné, les équipements CVC doivent avoir une puissance nominale utile de plus de 70 kW. Si vous gérez un bâtiment neuf, cette obligation s’applique dès sa mise en service. Pour les bâtiments existants, une distinction est faite selon des seuils qui entreront en vigueur au fil des années.
Il est également important de noter que pour les bâtiments à usage mixte, seule la partie tertiaire est visée par le décret. Le reste des espaces résidentiels n’est pas concerné. En tant qu’experts, nous vous aidons à y voir plus clair pour éviter les erreurs et optimiser votre performance énergétique.
Pour en savoir plus sur les détails techniques et les solutions qui s’offrent à vous, nous vous invitons à consulter nos pages dédiées aux Décrets BACS.
Les échéances réglementaires : un calendrier à ne pas manquer
Dans le cadre de la transition énergétique, le respect des échéances réglementaires est crucial pour la mise en conformité des bâtiments. Pour les gestionnaires, il est essentiel de connaître les dates butoirs en vue d’éviter toute non-conformité et bénéficier des avantages concrets des systèmes de Gestion Technique du Bâtiment (GTB). Ces obligations calendaires s’appliquent à différentes catégories de bâtiments, qu’il s’agisse de constructions neuves ou existantes.
Ces dates marquent un tournant pour la gestion énergétique. Chez Synox, nous vous accompagnons tout au long de la démarche. Que ce soit pour respecter le décret tertiaire ou le décret BACS, nos solutions sont conçues pour vous permettre d’optimiser la performance de vos installations.
Cas particuliers et exemptions
L’une des principales exceptions concerne le retour sur investissement. Une exemption est possible si le propriétaire du bâtiment démontre, via une étude énergétique, que l’installation d’un système GTB (Gestion Technique du Bâtiment) n’est pas réalisable avec un temps de retour sur investissement inférieur à 10 ans. Ce calcul doit prendre en compte les aides financières, comme les Certificats d’Économies d’Énergie. Les exemptions s’appliquent aussi bien aux bâtiments neufs qu’aux bâtiments existants.
Il existe d’autres cas spécifiques, notamment pour les bâtiments qui font l’objet d’une rénovation lourde ou qui sont dotés d’équipements particuliers. Par exemple, un petit bâtiment tertiaire, dont la consommation est très faible en chauffage, ventilation et climatisation (CVC) et pour qui l’objectif du décret tertiaire est déjà en grande partie atteint, peut bénéficier de mesures adaptées. Par ailleurs, les constructions provisoires, les lieux de culte, ou les activités à usage opérationnel liées à la défense, sécurité civile ou sûreté intérieure peuvent être exemptés.
Ces exceptions sont conçues pour ajuster les exigences réglementaires à la réalité de chaque bien immobilier, garantissant une approche pragmatique et juste pour tous les gestionnaires et responsables d’infrastructures.
Quels impacts pour les gestionnaires ?
Face aux obligations du Décret Tertiaire, les gestionnaires de bâtiments se trouvent à un tournant stratégique. La mise en conformité réglementaire n’est plus une simple contrainte, mais une véritable opportunité d’améliorer la performance énergétique et de valoriser le patrimoine immobilier.
Pour y parvenir, l’investissement dans une Gestion Technique du Bâtiment (GTB) adaptée devient indispensable. Une GTB de classe C, B ou A permet non seulement de respecter les objectifs réglementaires, mais aussi de rationaliser les opérations et réduire les coûts. Grâce à l’automatisation des systèmes de chauffage, ventilation et éclairage, il est possible d’ajuster la consommation en fonction de l’occupation réelle des locaux, évitant ainsi le gaspillage énergétique.
Chez Synox, nous proposons une offre simple et modulable, adaptée à la taille de chaque bâtiment. Notre catalogue d’objets éprouvés s’intègre directement à notre plateforme IoT de pilotage des données et des équipements. Cette approche garantit une interopérabilité optimale et une mise en œuvre rapide. Notre expertise s’appuie également sur notre propre bâtiment tertiaire connecté, livré en 2024, véritable vitrine de ce que peut apporter une GTB de nouvelle génération.
Prenons l’exemple concret d’un hôpital de 30 000 m² équipé d’une GTB moderne : les capteurs connectés permettent de piloter automatiquement la ventilation en fonction du taux de CO₂ et d’optimiser le chauffage par zone selon l’occupation. Résultat : une réduction de 25 % de la consommation énergétique annuelle, une amélioration du confort des occupants et une maintenance prédictive limitant les coûts de réparation. Ainsi, l’adoption d’une GTB performante transforme les obligations réglementaires en leviers de compétitivité et de durabilité.
